Canoni di locazione immobile

Definizione

Il canone di locazione dell’immobile rappresenta il corrispettivo periodico che il libero professionista corrisponde al proprietario per l’utilizzo di un immobile destinato all’attività professionale (studio, ufficio, laboratorio, deposito, ecc.).

Deducibilità

• TUIR (D.P.R. 917/1986) Articolo 54 - Determinazione del reddito di lavoro autonomo: disciplina la determinazione del reddito per i lavoratori autonomi  → “Sono ammesse in deduzione le spese relative all’esercizio dell’arte o professione sostenute nel periodo d’imposta, a condizione che risultino inerenti all’attività svolta.”
  “Per locali a uso promiscuo è deducibile il 50% delle spese sostenute.”
  Sono pertanto deducibili nella misura del:
  - al 100% se l’utenza è esclusivamente professionale;
  - al 50% se l’utenza è promiscua.
  secondo il principio di cassa (nell'anno in cui sono sostenute), in quanto funzionali all’attività. 

Esempi di costi deducibili

• Per i liberi professionisti, i canoni di locazione relativi all’immobile utilizzato per l’attività sono deducibili dal reddito professionale, a condizione che:

  • il contratto di locazione sia intestato al professionista o allo studio associato;

  • l’immobile sia effettivamente destinato all’attività professionale (studio, ufficio, laboratorio, ecc.);

  • le spese siano documentate da regolare fattura o ricevuta.

  La deduzione avviene per competenza, cioè in base al periodo di utilizzo del bene, indipendentemente dal momento del pagamento.

Limiti alla deducibilità

• In caso di immobile ad uso promiscuo (abitazione - studio professionale) il costo è deducibile nella misura del 50%.

• In caso di comodato d’uso gratuito, non è prevista alcuna deduzione del canone, ma restano deducibili le spese accessorie (utenze, manutenzione, assicurazioni, ecc.), se documentate e riferite all’attività.

• Non é deducibile la parte di costo riaddebitata ad altri soggetti delle spese sostenute per l'uso comune degli immobili utilizzati, anche promiscuamente, per l'esercizio dell'attività e per i servizi a essi connessi.

Dichiarazione dei redditi

Quadro RE - (utilizzato per dichiarare i redditi derivanti dall’esercizio di arti e professioni indicati nel comma 1 dell’art. 53 del TUIR, rientranti nel regime analitico)
Nel rigo RE10 - Spese relative agli immobili.

I.V.A. 

• L’IVA applicata - in caso di locatore soggetto i.v.a. -  è ordinariamente al 22%..
• I.V.A. (D.P.R. 633/1972) Articolo 19 - Detrazione: disciplina la determinazione del reddito per i lavoratori autonomi → “È ammessa in detrazione l’imposta relativa ai beni e servizi acquistati nell’esercizio dell’attività professionale.” In caso di uso promiscuo, la detrazione dell’IVA va riproporzionata (tipicamente al 50%).
  E' pertanto detraibile:
  - al 100% se l’utenza è esclusivamente professionale;
  - al 50% se l’utenza è promiscua. 

Giurisprudenza e Prassi

• Agenzia delle Entrate - Circolare n. 38E del 23.06.2010 - Profili interpretativi emersi nel corso degli incontri con gli iscritti agli ordini dei dottori commercialisti ed esperti contabili → Il reddito di lavoro autonomo è determinato dalla differenza tra i compensi percepiti e le spese sostenute. Ai fini reddituali le somme incassate per il riaddebito dei costi ad altri professionisti per l’uso comune degli uffici non costituisce reddito di lavoro autonomo e quindi non rileva quale componente positivo di reddito. E’ corretto ritenere che il costo sostenuto può essere dedotto dal professionista solo parzialmente, vale a dire per la parte riferibile alla attività da lui svolta e non anche per la parte riaddebitata o da riaddebitare ad altri. Infatti la parte di costo riaddebitata o da riaddebitare non è inerente alla attività da questi svolta e quindi non assume rilevanza reddituale quale componente negativo. Nella imputazione delle componenti reddituali al periodo d’imposta il reddito di lavoro autonomo segue il criterio di cassa, principio che può essere derogato solo nelle ipotesi previste. Pertanto il costo rimborsato al professionista dal collega per l’uso comune del locale di esercizio dell’attività nel periodo d’imposta successivo non può considerarsi rilevante ai fini reddituali per il professionista che lo riceve. Detto componente sarà invece rilevante per il professionista (collega), nel periodo d’imposta in cui effettivamente lo corrisponde per l’uso dei locali interpretativi emersi nel corso degli incontri con gli iscritti agli ordini dei dottori commercialisti ed esperti contabili.

• Cassazione n. 16035 del 29.07.2015 →  In caso di rinuncia ad addebitare la spesa ai colleghi condividendi, non è possibile dedurre l'intera quota in quanto si manifesterebbe una sorte di liberalità indiretta, che è pacificamente non deducibile.

Note

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Riepilogo