Oneri condominiali

Definizione

Gli oneri condominiali rappresentano le spese sostenute per la gestione, la manutenzione e i servizi comuni di un edificio in condominio nel quale il libero professionista esercita la propria attività.
Sono deducibili nella misura in cui siano inerenti all’immobile utilizzato per l’attività professionale, sia esso in proprietà, in locazione o in uso promiscuo.

Deducibilità

• Articolo 54 - Determinazione del reddito di lavoro autonomo comma 1: disciplina la determinazione del reddito per i lavoratori autonomi → “Sono ammesse in deduzione le spese relative all’esercizio dell’arte o professione sostenute nel periodo d’imposta, a condizione che risultino inerenti all’attività svolta.” “Per locali a uso promiscuo è deducibile il 50% delle spese sostenute.”
  Sono pertanto deducibili nella misura del:
  - al 100% se l’utenza è esclusivamente professionale in quanto funzionali all’attività;
  - al 50% se li locali sono ad uso promiscuo.
  secondo il principio di cassa (nell'anno in cui sono sostenute).

Esempi di costi deducibili

• • Spese ordinarie condominiali: pulizia scale, manutenzione ascensore, illuminazione parti comuni, giardinaggio, gestione amministrativa del condominio.

  • Quota parte delle spese straordinarie (es. lavori al tetto o alla facciata), se riferibili all’immobile utilizzato a fini professionali.

  • Spese per riscaldamento centralizzato, vigilanza, portierato.

  • Contributi al fondo cassa per le spese future.

  • Quote millesimali in base alla proprietà o all’uso dei locali adibiti all’attività.

Limiti alla deducibilità

• in caso di immobile ad uso promiscuo (abitazione - studio professionale) il costo  è deducibile nella misura del 50%.

• Non sono deducibili spese straordinarie condominiali riferite a parti non utilizzate a fini professionali (es. garage personale).

• In caso di locazione, occorre verificare se le spese sono a carico del conduttore (deducibili) o del locatore (non deducibili).

Dichiarazione dei redditi

Quadro RE - (utilizzato per dichiarare i redditi derivanti dall’esercizio di arti e professioni indicati nel comma 1 dell’art. 53 del TUIR, rientranti nel regime analitico).
Nel rigo RE10 - Spese relative agli immobili.

I.V.A. 

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Giurisprudenza e Prassi

• Agenzia delle Entrate - Circolare n. 38E del 23.06.2010 - Profili interpretativi emersi nel corso degli incontri con gli iscritti agli ordini dei dottori commercialisti ed esperti contabili → Il reddito di lavoro autonomo è determinato dalla differenza tra i compensi percepiti e le spese sostenute. Ai fini reddituali le somme incassate per il riaddebito dei costi ad altri professionisti per l’uso comune degli uffici non costituisce reddito di lavoro autonomo e quindi non rileva quale componente positivo di reddito. E’ corretto ritenere che il costo sostenuto può essere dedotto dal professionista solo parzialmente, vale a dire per la parte riferibile alla attività da lui svolta e non anche per la parte riaddebitata o da riaddebitare ad altri. Infatti la parte di costo riaddebitata o da riaddebitare non è inerente alla attività da questi svolta e quindi non assume rilevanza reddituale quale componente negativo. Nella imputazione delle componenti reddituali al periodo d’imposta il reddito di lavoro autonomo segue il criterio di cassa, principio che può essere derogato solo nelle ipotesi previste. Pertanto il costo rimborsato al professionista dal collega per l’uso comune del locale di esercizio dell’attività nel periodo d’imposta successivo non può considerarsi rilevante ai fini reddituali per il professionista che lo riceve. Detto componente sarà invece rilevante per il professionista (collega), nel periodo d’imposta in cui effettivamente lo corrisponde per l’uso dei locali interpretativi emersi nel corso degli incontri con gli iscritti agli ordini dei dottori commercialisti ed esperti contabili.

• Cassazione n. 16035 del 29.07.2015 → In caso di rinuncia ad addebitare la spesa ai colleghi condividendi, non è possibile dedurre l'intera quota in quanto si manifesterebbe una sorte di liberalità indiretta, che è pacificamente non deducibile.

Note

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Riepilogo