La cedolare secca è riservata alle persone fisiche (non titolari di partita IVA per attività d'impresa o professione) che affittano immobili abitativi e relative pertinenze (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10).
E' pertanto incompatibile con l'attività imprenditoriale, sia dal punto di vista del conduttore che del locatore (Risp. MEF interr. parlamentare 25 settembre 2025). (ved. Giurisprudenza rilevante - sentenze in contrasto con tale risposta)
❗Attenzione: salvo rare eccezioni, sono esclusi gli immobili locati ad uso ufficio o commerciale.
E' un regime facoltativo introdotto dal D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 e consente alle persone fisiche di optare per un'imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali.
⚙️ Normativa di riferimento
- Art. 3 del D. Lgs. 23/2011
- Circolare Agenzia Entrate n. 26/E del 1° giugno 2011
- Risoluzione AE n. 101/E del 21 novembre 2011
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 146 del 29.05.2025
✅ Le Aliquote della cedolare secca
- 21% per contratti a canone libero (ex art. 2, comma 1, L. 431/1998)
- 10% per contratti a canone concordato (ex art. 2, comma 3, L. 431/1998), nei Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità.
Norma collegata: Art. 4, comma 1, lett. c) e art. 9 del D.L. 47/2014 – che ha ridotto l’aliquota al 10% (prorogata annualmente).
✅ Quando e come si sceglie
L’opzione si esercita:
- al momento della registrazione del contratto, tramite Modello RLI (anche online);
- oppure nelle annualità successive (alla scadenza dell'annualità).
L’opzione vincola il locatore alla rinuncia all’aggiornamento ISTAT (art. 3, comma 11 D. Lgs. 23/2011).
In caso di contitolarità dell'immobile:
- l'opzione deve essere esercitata da ciascun locatore;
- i locatori che non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alla quota di possesso e versare l'imposta di bollo sul contratto.
Casi particolari:
- nel caso di morte del locatore: l'opzione precedentemente esercitata resta in vigore sino alla fine dell'annualità rinnovata. L'erede possono esercitare l'opzione entro 30 gg dal subentro;
- clausola penale: l’opzione per la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro dovuta sulla clausola penale apposta in un contratto di locazione ad uso abitativo, trattandosi di pattuizione avente natura accessoria e non autonoma rispetto a tale contratto; in caso di ritardata consegna dell’immobile, il conduttore sarebbe stato tenuto a pagare, oltre a un corrispettivo per ciascun mese di occupazione, un’ulteriore somma per ogni giorno di ritardo nella consegna. Ai fini del registro, la clausola penale rientra tra gli atti sottoposti a condizione sospensiva, da registrarsi con il pagamento dell’imposta fissa, pari a € 200. Il successivo verificarsi dell’inadempimento, che fa scattare l’applicabilità della clausola, determina l’ulteriore liquidazione dell’imposta in misura proporzionale, da denunciarsi entro i successivi 30 giorni. (Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 146 del 29.05.2025)
✅ Effetti e limitazioni
Chi opta per la cedolare:
- non può aumentare il canone neanche per effetto degli aggiornamenti ISTAT.
- non versa imposta di registro né imposta di bollo sul contratto e sulle annualità.
- non accede ad alcune detrazioni IRPEF, ma ne beneficia indirettamente con l’imposta sostitutiva.
⚖️ Giurisprudenza rilevante
- Cass. Civ., ord. 07/05/2025, n. 12076 e 12079
Il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca anche qualora il conduttore concluda il contratto nell'esercizio della sua attività di impresa o di lavoro autonomo, In particolare per le esigenze abitative le sue dipendenti. Ciò in quanto la norma ha lo scopo di limitare il regime quando il reddito locativo è reddito d'impresa per il proprietario, non quando il vincolo imprenditoriale riguarda l'inquilino. - Cass. Civ., ord. 07/05/2024, n. 12395
il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all' art. 3 c. 6 D.Lgs. 23/2011 , si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.. -
Cass. Civ., Sez. VI, ord. 01/03/2018, n. 4890
La mancata comunicazione al conduttore della scelta della cedolare non invalida il contratto, ma incide sull’efficacia della rinuncia all’adeguamento ISTAT. -
Comm. Trib. Reg. Lombardia, Sez. IV, sent. n. 3906/2021
In caso di mancata registrazione tempestiva, la cedolare secca non è applicabile retroattivamente.
Come si paga
Il pagamento segue le stesse scadenze dell’IRPEF:
- 16 giugno (prima rata o unica);
- 30 novembre (seconda rata/acconto)
utilizzando il modello F24:
- Codice tributo 1840: acconto prima rata
- Codice tributo 1841: acconto seconda rata o unica soluzione
- Codice tributo 1842: saldo
