Abitazioni principale
Non è dovuta l’I.m.u. per:
- l’abitazione principale (l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, utilizzato come dimora del possessore e del proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagraficamente) ad eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (c.d. di lusso) sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022.
Dal primo gennaio 2022 i coniugi residenti in abitazioni diverse possono beneficiare dell'esenzione per una sola abitazione da loro stessi individuata.
- le relative pertinenze (classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali).
Sono assimilate per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie [art. 1, comma 741, lett. c), n. da 1) a 5), della legge n. 160 del 2019]:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
- un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica; dal 2022, nel caso in cui i membri dello stesso nucleo familiare abbiano residenze diverse, l'esenzione spetta per un solo immobile scelto dagli stessi componenti del nucleo familiare (articolo 5-decies Decreto fiscale di accompagnamento alla legge di Bilancio per il 2022).
Pertinenza
Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (Articolo 817 - Pertinenze codice civile)
La pertinenza è tale se arreca oggettiva utilità al bene principale e non al suo proprietario (Cassazione 11970/2018 e 5550/2021) e che la relativa prova compete al contribuente, la quale deve essere «valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico» (Cassazione 25127/2009). E, inoltre, che vi deve essere “prossimità” tra il bene servente e il bene principale affinché il bene accessorio possa accrescere durevolmente e oggettivamente l’utilità dell’abitazione principale (circolari n. 38/E del 2005 e n. 18/E del 2013).
Fabbricati colabenti
Sono denominati colabenti i beni immobili, presenti nell'archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), classificati nella categoria catastale F/2, diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che, a causa l'assenza di autonomia funzionale, non hanno la capacità di produrre, anche temporaneamente, reddito
L'assenza di rendita rende detti fabbricati non imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest'ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione.
I fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti di legge considerati “Fabbricati”, motivo per cui non possono essere qualificati “terreni edificabili” Risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023 (Cass. 28 marzo 2019, n. 8620).
Fabbricati merce
Nessuna esenzione I.m.u. per i fabbricati merce locati anche per pochi giorni nell’anno. Cassazione che hanno sensibilmente ridotto l’ambito di applicazione dell’esonero per i fabbricati delle imprese.
In base all’articolo 1, comma 751, legge 160/2019,
Previa presentazione di apposita dichiarazione sono esenti da Imu gli immobili delle imprese costruttrici:
- destinati alla vendita (quindi iscritti tra i beni nell’attivo circolante del bilancio: rimanenze merci);
- non locati.
L'esonero non spetta in caso di:
- di locazione anche se solo di pochi giorni in quanto interrompe la continuità della destinazione alla vendita degli immobili costruiti e dunque determina la caducazione dell’esenzione (ordinanza n. 10394/2025 Cassazione). La Corte ha infatti affermato che la locazione;
- fabbricati acquistati (quindi non costruiti) destinati alla vendita dopo una radicale ristrutturazione (ordinanza n. 10392/2025 Cassazione).
Fabbricati occupati abusivamente
Sono esenti da imposta a partire dall'anno di imposta 2023 purché sia stata presentata denuncia o iniziata azione in sede giurisdizionale penale (articolo 1, comma 81, Legge 197/2022).
Fabbricati di Enti non commerciali
Così come previsto dall'articolo 1, co. 759, lett. g), della Legge n. 160/2019 sono esenti da imposta gli immobili “posseduti ed utilizzati” dagli enti non commerciali (art. 73, co. 1, lett. c), T.u.i.r.) destinati esclusivamente allo svolgimento delle attività previste nell’art. 7, co. 1, lett. i) del Dlgs n. 504/92:
- di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché quelle dirette all’esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi (per scopi missionari), alla catechesi e all’educazione cristiana (art. 16, L. 222/85);
- con modalità non commerciali (individuate dagli artt. 3 e 4, DM 200/2012).
L'articolo 1 comma 71 della Legge di Bilancio 2024, ha precisato che gli immobili si intendono:
a) “posseduti” anche nel caso in cui sono concessi in comodato ad altro ente non commerciale:
- funzionalmente o strutturalmente collegato al concedente (soggetto passivo IMU)
- che vi svolga esclusivamente le citate attività dell’art. 7, lett. i) con modalità non commerciali
b) “utilizzati” anche in assenza di “esercizio attuale” delle citate attività dell’art. 7, lett. i), purché
- l’immobile permanga strumentale allo svolgimento delle predette attività;
- e, dunque, l’inutilizzo non determini la cessazione definitiva della strumentalità (es: temporaneo).
Terreni agricoli
Sono esenti dall'imposta i terreni:
- posseduti e condotti da I.a.p. e coltivatori diretti, indipendentemente dalla loro ubicazione;
- ubicati:
- in comuni montani e di collina rilevabili dalla circolare n. 9 del 14 giugno 1993 del ministero delle Finanze;
- nelle isole minori (isole Eolie, Lampedusa, eccetera) e quelli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
- a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
Se dovuta, la base imponibile ai fini Imu si determina rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicando il risultato per 135. L’aliquota di imposta è quella stabilita nella delibera del Comune in cui è ubicato il terreno oppure, in assenza di una indicazione, coincide con quella prevista dalla legge e pari allo 0,76%.
Per i terreni agricoli non esenti il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, il moltiplicatore 135 (comma 746).
Terreni edificabili
L’area che ha perso qualsiasi potenzialità edificatoria per effetto della perequazione urbanistica, con trasferimento della volumetria ad altro suolo non ancora individuato, non è qualificabile come area edificabile ai fini Ici/Imu. Fino all’atterraggio della volumetria su di un altro suolo, inoltre, di essa non si tiene alcun conto ai fini dell’applicazione del tributo comunale (Cassazione: ordinanza 1545/21 - Sezioni unite sentenza 23902/2020).
